店舗併用住宅とは？建てる際の注意点とポイントを解説

2025.06.07 ＃デザイン

こんにちは！エクセレントホームの品川です。

美容室、ネイルサロン、カフェなど町を歩いていると
住宅の中に店舗が入っている建物を見かけたことはありませんか？

今回は、子育て中の家族もライフワークバランスを保ちやすい『店舗併用住宅』について紹介していきます。

『開業するのが夢！』という方はもちろん、土地の有効活用をしたい、
賃貸収入を得たいという方も是非参考にしてみてください。

店舗併用住宅とは？

店舗併用住宅とは、その名の通り、店舗部分と居住部分が1つの建物に入っている住宅のことです。
例えば、１階は店舗として使い２階は居住空間として使うようなイメージで、
店舗の種類は飲食業や美容院、事務所など用途は様々です。

店舗併用住宅の定義と特徴

定義としては、店舗と居住部分が完全に分離されていて、
行き来することはできませんが、１つの建物に店舗部分と居住部分がある建物を指します。
店舗部分は自己使用だけでなく他人に貸し出すことも可能です。

ただし、建築基準法上の『第一種低層住居専用地域』に指定されたエリアでは、
店舗併用住宅を建てることができないので注意が必要です。

その他の用途地域には建築可能と定義されていますが、
床面積や業種の制限がある場合もありますので後ほどご紹介していきます。

店舗兼用住宅との違い

店舗併用住宅と似ている『店舗兼用住宅』というものがあります。
主な違いとしては建物の中で店舗部分と居住部分が行き来できるかどうかです。

店舗兼用住宅は、店舗と住居部分が構造的にも機能的にも一体となった分離しにくい住宅とされています。
そして店舗併用住宅と違い、店舗部分を他人に貸し出したりすることができません。

また、建物の制限にも違いがあり、非住宅部分（店舗）は下記のような制限があります。

〇延べ床面積の50％未満
〇床面積は50平方メートル以下

しかし、『店舗兼用住宅』では業種によって『第一種低層住居専用地域』での建築が可能な場合がありますので、
どのような業種であれば建築可能か紹介していきます。

〇事務所
〇日用品の販売を主な目的とする店舗や、食堂若しくは喫茶店
〇理髪店や美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋
その他これらに類するサービス業の店舗
〇洋服店や畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店
これらに類するサービス業の店舗
〇自家販売のために食品製造業（食品加工業を含む）を営む
パン屋や米屋、豆腐屋、菓子屋などに類似する店舗
〇学習塾、華道教室、囲碁教室などに類似する施設
〇美術品または工芸品を製作するためのアトリエ又は工房

※いずれの場合でも、原動機を使用する場合は、出力合計が0.75キロワット以下のもののみ
〔参考〕建築基準法施行令　第130条の３：建築基準法施行令 | e-Gov 法令検索

上記に当てはまる用途目的であれば『第一種低層住居専用地域』にも建築ができることは
『店舗併用住宅』との大きな違いとなります。

店舗併用住宅の用途とメリット

自宅で開業するメリット

店舗併用住宅にすることにより、大きく3つのメリットが上げられるので紹介していきます。

①固定資産税や都市計画税の優遇を受けることができる
住宅部分の床面積によって土地が住宅用地とみなされる割合が異なりますが、
市町村が定めた要件を満たせば税率軽減を受けることが可能です。

②居住部分に対して住宅ローン控除を利用できる
店舗併用住宅の場合、住宅部分については住宅ローンを利用することが可能です。
その為、住宅ローン控除を利用することができます。

③建物すべてに住宅ローンを利用できる可能性がある
店舗部分は事業ローンを使用することが一般的ですが、
金融機関によっては建物全てに住宅ローンを使用することができます。
店舗部分が自己使用であることや、住宅部分の床面積など、
金融機関によって条件が設定されていることが多いです。

その他にも賃料を払うことなくお店を持つことができ、
自宅と同じ場所で仕事ができるといったメリットもあるので、
子育てをしている家庭では仕事との両立がしやすくなる点も魅力が感じられます。

テナントとして貸し出す際のメリット

店舗併用住宅は、自己使用ではなくテナントを募集して賃貸として使用する場合もあります。
テナントとして貸し出す際の賃料は、住居の家賃よりも高く設定されることが多いです。
さらに、事業で使う物となると、ある程度まとまった期間で
借りてもらえるので高利回りで安定した家賃収入が期待できます。

店舗や事務所として使うテナントは内装を施していない状態で貸出し、
退去時も内装が撤去されたスケルトン状態で返却をされることが多いので、
修繕費や原状回復などの費用を節約できます。

テナントにとって魅力的な物件にするためには、借り手が集まりやすい立地条件が重要です。
そのため、土地選びも慎重に行う必要があります。

店舗併用住宅の設計ポイント

ここでは店舗併用住宅を建築する際に、気を付けておきたいポイントを紹介していきます。

住居と店舗の動線を分ける間取りの工夫

店舗併用住宅で最も重視しなければいけないポイントは、
家族が使う居住スペースとお客様が利用する店舗部分の距離感や動線をしっかりと考えることです。
例えば、それぞれの出入り口が近いと動線が交わることになり生活感が出てしまいます。

店舗と居住スペースが近いと、仕事とプライベートの両立がしやすく便利な一方で、
店舗の業態やコンセプトに合わせて適度な距離を保つことも重要です。
店舗と住居がお互いに悪影響を及ぼさない設計を心がけましょう。

騒音対策とプライバシーの確保

動線計画と合わせて、騒音対策も十分に検討することが大切です。
例えば、店舗の真上に子供部屋があると、足音などの生活音が店舗に聞こえやすくなってしまいます。
逆に、店舗の音が居住スペースに影響が出やすい間取りだと、家族の生活がストレスになってしまいます。
このような問題を避けるため、事前に防音対策を検討しておくことをおすすめします。

セキュリティ対策の重要性

店舗併用住宅では、不特定多数の人が出入りすることが考えられますので、セキュリティ対策が重要となります。

先述した、それぞれの出入り口の距離をとるというのは、防犯性の向上にもつながります。
それに加えて、出入り口付近には防犯カメラやセキュリティシステムを導入することもおすすめです。

人感センサーの照明を外部に取り付けて夜間でも建物の周辺を明るく照らすことも効果的です。

駐車場・駐輪場の確保

家族用の駐車場だけでなく、車や自転車での来店も想定し、
駐車場や駐輪場のスペースも確保する必要があります。
さらに、出入りがしやすいことや駐車のしやすさも重要なポイントです。
駐車がしにくい場所となると、お店の印象に影響してしまう場合もありますので、
土地の広さや前面道路の状況も事前に確認しておくことが大切です。

店舗デザインの工夫

店舗併用住宅となると、建物は一般的な住宅と見た目が近いものになります。
その為、あまりにも閉鎖的な印象の店舗ですと、入りにくい印象を持たれる可能性もあります。
店舗部分を分かりやすくするためには、中が見えやすい窓を設け、
目立つところに看板を設置するなど集客がしやすい工夫が大切です。
明るい外壁の色や内装にすると、アットホーム感も出るのでおすすめです。