家を建てるときの土地探し。どんなことに気をつけたら良いの？

こんにちは！
エクセレントホーム　店長の品川です。

夢のマイホームをせっかく建てるなら、少しでも条件のいい土地を選びたいものです。
この記事では、土地選びにあたって重要視すべきポイントや注意点を解説します。

土地探しの流れは？

①予算を決める

②住みたいエリアを決める

③不動産情報はハウスメーカー・工務店に相談する

 

土地を購入し、新築住宅を建てようとお考えの方は、ハウスメーカー・工務店選びと並行して土地探しもしなければいけません。
後から予算オーバーとならないためにも、並行して進めることがポイントです。

『結構大変・・・』と感じてしまうかもしれませんが、ハウスメーカーや工務店が土地探しをお手伝いしてくれることもあるので相談してみると良いでしょう。

①予算を決める

まずは、月々の返済イメージから総額を逆算し、総額の中から内訳を決めると土地予算も決めやすくなります。資金計画のシミュレーションを不動産会社やハウスメーカー、工務店などに相談してみると予算もイメージしやすく、それに合った建物の提案もしてくれます。

土地にいくら予算をかけるかによって家づくりの計画が大きく変わってくるので、優先順位をよくご家族で話し合っておくことが大切です。

②住みたいエリアを決める

住みたいエリアを決めるとき、まず検討することが毎日の通勤・通学のしやすさですよね。住みたいと思う街で、“今”だけではなく“将来”の目的を見据えた上で慎重にエリア選びを行う必要があります。中でも、下記の2点を中心に比較・検討される方が多いです。

・交通アクセス

車、電車、バスなど通勤通学の方法は様々ですので、通勤・通学に必要な交通機関や道路が近くにあるかどうか、日々の生活に欠かせない最寄りのスーパーや病院などの場所を確認することも必要ですね。

・学校区

既にお子様が小中学校に通っている場合は検討できるエリアも限られてきますので、住むエリアの小中学校区の確認や距離の確認も重要ですね。

小さなお子様がいらっしゃる方は、近くの保育園や幼稚園もリサーチして、特徴や受け入れ条件などを事前にチェックしておくと安心です。

仕事中心の生活を送るご夫婦や、子育てをしているご家族によって希望とする優先順位は変わってきます。
通勤・通学・交通機関・スーパー・・・など希望を挙げればどれも譲れない条件になってきてしまうところですが、その中でも優先順位を決めておきましょう。

③不動産情報はハウスメーカー・工務店に相談する

気になる土地が見つかったら、まずはハウスメーカーや工務店に相談すると良いでしょう。
土地を契約した後に予定していなかった費用が掛かってしまった・・・となると、資金計画が変わってしまうので注意が必要です。

気に入っているハウスメーカーや工務店、建てたい会社がある場合は土地探しと建築プランの作成依頼が同時進行できるので、家づくりがスムーズに進みます。

エクセレントホームでは、新潟市近郊エリアの土地・住まいに関する『家づくり相談会』も開催中です。
ご希望に合わせて土地探しの注意点やポイントなども詳しくご説明しております。

暮らしやすい土地の選び方とは？

土地を購入する際に、最低限確認しておきたいチェックポイントのご紹介です。

【南向きか、北向きか】

一般的には南向きの土地が好まれる傾向が多く、南向きの土地は採光が確保しやすく明るいお家になります。庭と一体感のある外観デザインがしやすかったり、玄関前の雪が溶けやすかったり、というメリットもあります。
ただし、カーポートの設置等により日当たりが遮られる場合があるので希望の計画をふまえて検討する必要があります。
また、他の方位と比べて価格が高い傾向もあります。

北向き土地は斜線制限の影響を受けにくいことや、大きな窓をつける場所が南側の建物の後ろになるのでプライバシーが守られ、周囲の目線を気にせずリビングと外が繋がる暮らしを楽しめます。また、他の方位の土地に比べて価格が安いこともあります。

しかし、敷地が狭く隣地と近すぎると採光も限られてくるので吹き抜けなど間取りでの工夫が必要になるかもしれません。

【周辺の環境】

「②住みたいエリアを決める」でも解説したとおり、土地周辺のスーパーや交通機関、学校区や保育園の位置、通勤通学路や時間の確認、検討している土地の近隣状況（町内会・ゴミステーションの位置など）の確認をしておくと安心ですね。

【災害リスク・ハザードマップ】

洪水や津波などの災害リスクを把握しておくことも大切です。
各市町村のホームページにハザードマップが公開されていますので確認されることをおススメします。

【ライフライン】

上下水道・ガスの引き込み状況の確認も重要です。

前面道路までしか引込がない場合や下水道が通っていないとなると、プラスの費用がかかる場合があります。宅地内に設置されているかどうかを確認しておきましょう。

【道路との高低差】

前面道路との高低差のある土地に住宅を建てるためには、多くの場合、造成工事（盛土・土の鋤取り・整地）・擁壁工事などが必要になってきます。

高低差が大きいほどかかる費用も多くなるので、ハウスメーカーや工務店に建物の提案をしてもらう際に現地も確認してもらいましょう。

【建ぺい率・容積率】

建ぺい率や容積率は建築基準法によって定められたルールであるため、土地を購入した後に変更することのできない項目です。
理想の家が建てられるか、ハウスメーカーや工務店に確認をしておきましょう。

次の項目で詳しくご説明します。

他にもチェックポイントは沢山ありますが、ハウスメーカーや工務店と相談しながら土地と建物をセットで考えることが失敗しないポイントです。

法令上の情報・用語も必ずチェックしましょう！

①用途地域

土地には「都市計画法」によって定められた「用途地域」が存在します。都市計画法とは、地域の人々が快適に生活できる環境を整えるために、建設できる建物の種類や規模土地の使い方を制限する法律です。

この法律に基づいて、土地は「市街化区域」・「市街化調整区域」・「非線引き区域」の3つに分類されます。市街化区域の土地は13個の用途地域のいずれかに分類され、用途地域は大きく分けると「住宅系」・「工業系」・「商業系」に分類されます。

それにより、建設できる建物の種類が制限されるルールとなっています。

検討している土地がどの用途地域に分類されているか、不動産業者又はハウスメーカー・工務店に必ず確認をしておきましょう。

②建ぺい率・容積率

土地によって、建てられる建物の大きさが定められています。
これを定めているのが、「建ぺい率」「容積率」です。

建ぺい率とは『土地の面積に対する建物面積の割合』です。
建築面積÷敷地面積×100　で計算することができます。

容積率とは、『土地に対する延べ床面積の割合』です。
延床面積÷敷地面積×100　で計算することができます。

用途地域ごとに建ぺい率・容積率の制限が変わります。

理想の家が建てられるか重要なポイントになりますので、ハウスメーカーや工務店にプランニングをしてもらう際にチェックしておきましょう。

条件により緩和条件が適用されるケースもありますので、確認しておきましょう。

③土地、建築物の制限に関する注意点

日照を確保するための日影規制・道路や隣地に関わる採光や通風を保護する斜線制限など、用途地域や建ぺい率・容積率の他にも住宅を建てる上で注意しなければならないポイントは沢山あります。

・日影規制

隣接地からの境界線から５メートルを超える範囲において、一定時間以上の日影が生じないように建物の高さを規制する法律です。建築基準法の他にも、自治体ごとに定められたルールが存在する場合もあるので、よく確認をしておきましょう。

・斜線規制

住宅地に適用となる規制では、「北側斜線制限」が重要視されます。

北側斜線制限では北側に居住する人の日照を確保するため、住宅の屋根勾配や高さが制限されています。第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・中高層専用地域に住宅を建てる方は特に気を付けなければいけません。

他の用途地域に建築をする場合も、日照権を巡るトラブルが起こる可能性があるので、隣接する建物に配慮して設計を行うことをおすすめします。

気になる土地の物件概要に記載されている専門用語はハウスメーカーや工務店にも確認してもらうと良いでしょう。考慮した上で設計を提案してもらえます。
さらに、提案してもらった建物がどのように規制対策がされているか、しっかりお話を聞いておくと安心です。

まとめ

いい土地探しは、希望する住まいの形やライフスタイルとセットで考えることが重要です。
良いと思っている土地の価格が高かったり、面積が狭かったりと100点の土地を見つけるのは非常に難しいです。

しかし、いいなと思った土地はあっという間に売れてしまうことも多々あります・・・。
いざというときにスピード感をもって決断できるよう、そのためにもどんな条件を最優先すべきか、ご家族で事前に話し合っておくことが大切です。

クリアできない条件があれば、土地と建物とセットで対策を考えて検討していくといいですね。

また、不動産業者やハウスメーカー・工務店などからもらった情報の他にも、法令上の情報を必ずチェックしましょう。