マイホームの検討でまず悩む！住宅ローンの基礎知識！

2023.12.14 #お金のこと

こんにちは、エクセレントホーム　品川です。

家づくりを始める前に資金の事はしっかりと把握しておきたいですよね。
「住宅ローンの返済方法や種類は？」
「マイホームを検討しているけど住宅ローンのことが不安・・・」
このようなお悩みはありませんか？
今回は『住宅ローン』について流れや注意点などをふまえてご紹介していきます。
住宅ローンという言葉を聞いたことはあっても利用するのは初めてという方がほとんどです。
本記事ではマイホームの購入を検討されている方に向けて仕組みや重視すべきポイントをご紹介していきます。
大切なお金のことなのでしっかり理解をして進めていきましょう！

住宅ローンとは？

名前の通り、マイホームを建てるために組むローンのことで原則として契約者本人やその家族が居住するための住宅を取得する費用として活用することができます。
『セカンドハウス』や『賃貸』の物件は基本的に利用することができないので注意しましょう。

注文住宅であれば土地の購入費用も含むことができますし、新築だけでなく中古住宅やマンションなどでも利用が可能です。

主な借入先としては、民間の金融機関が取り扱う住宅ローンや住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携をしている『フラット35』などがあります。
住宅ローンの種類については後ほど詳しく解説をしていきます。

金利だけでなく金融機関により内容も異なりますので自分たちの計画に合った住宅ローンを選択することが大切です。

住宅ローンの手続きの流れ

【住宅ローンの流れ１】情報収集

まずは情報収集をしていきましょう。
金融機関で実際に相談をしてみることや、建築会社が提携している住宅ローンがある場合もありますので自分たちの条件に合うものを紹介してもらうこともおすすめです。
基本的に住宅ローンは土地や建物の検討と並行して進めていく為、事前にある程度購入費用や住むエリアなどが絞れているとスムーズに進めることができます。

マイホーム購入の際によく利用される住宅ローンの種類を少し紹介していきます。

○民間銀行などの金融機関
地方銀行やネット銀行など金融機関が提供する民間融資は一般的に一番馴染みのある住宅ローンと言えます。
選択する金融機関によって、金利だけでなく注文住宅を購入する場合と建売住宅を購入する場合それぞれにかかる諸費用等や手続きの流れが違うので事前に費用やスケジュールをチェックしておきましょう。
○フラット35
フラット35は住宅金融支援機構が提携している住宅ローンで、自営業や非正規雇用者ではない方でも利用しやすく、全期間固定金利なので返済期間中は金利が一定なのが特徴です。
また、質の高い住宅への融資を目的としている為、独自の物件検査に通る必要があります。
35年間全期間固定金利となるので完済までの毎月の返済額が一定で安心ですし、性能の良い住宅や子育て世帯などで金利優遇があるのも特徴的です。
民間銀行などの金融機関と商品性や流れが異なりますのでよく確認をしておきましょう。

【住宅ローンの流れ２】事前審査

次のステップとしては、住宅ローンの『事前審査』です。
一般的なタイミングは土地や建物の申込みまでには審査完了しておくことです。

事前審査ではいくら借入することができるかが分かるので、計画を進めて最後に住宅ローンが通らなかったということがないように計画の早めの段階で審査をしておきましょう。事前審査のタイミングで大体の資金計画ができていると借入金額やご返済のイメージがつきやすいので予算オーバーも防げて安心です。

事前審査が完了していると気になる土地があればすぐに抑えることができるメリットもありますし、予算バランスも組みやすいのでおすすめです。

借入金額を確定するのは次の本申込みのタイミングとなりますが、事前審査の際は借入金額に余裕をもってお申込みされることをおすすめします。
本申込みで借入金額を増やすとなると、もう一度事前審査からやり直しをしなければいけない可能性があります。
また、返済負担率により増額した金額の借入ができるとは限りませんので計画が振り出しに戻らない為にも注意しましょう。

事前審査で見られる内容は主に返済能力です。
住宅ローンは一般的なローンと比較すると金利が低い分安定的な返済能力が求められ、年収・信用情報・住宅ローン以外の借り入れ状況などが指標となります。

年収に対する年間の返済額を表す『返済負担率』にも注意をして申し込みをしましょう。
『返済負担率』は金融機関と、ご年収により変わりますが一般的に返済負担率は30％～40％を上限としています。
負担率の計算は下記式のようなイメージです。

（例）年収400万円の世帯の返済負担率
8万円(月々返済)×12か月÷400万円(年収）＝24％(返済負担率)

月々返済の部分には住宅ローン以外の車やクレジットカードなど現在ある借入の毎月返済額も含んで計算されます。
希望している借入金額が返済負担率オーバーにならないか事前に計算をしておくと安心です。

事前審査は早ければ数日～1週間程度で結果が出ることが一般的です。
また、事前審査の審査結果はいつもでも有効というわけではないので住まい探しの計画が数年後の場合は改めて審査の出し直しとなりますので注意しましょう。
検討している金融機関の事前審査結果の有効期限を確認しておきましょう。

【住宅ローンの流れ３】本審査

土地や建物の契約が済んだタイミングで本申込みとなります。
本審査では事前審査の内容が正確であるかどうかに加え、『健康状態』『担保評価』『完済時年齢』などが加えてチェックされます。

『健康状態』については住宅ローンを借りる際に加入する団体信用生命保険に関わってきます。
健康診断で指摘されたことがある、通院・入院歴があるなど健康状態ご不安がある場合は事前審査の段階で金融機関に相談しておきましょう。
『担保評価』については購入する物件の担保価値が審査の対象となります。
金融機関により審査基準が異なる場合もありますので事前審査の段階で土地や購入物件が絞れているようでしたら事前に金融機関に確認をしてもらっておくと安心です。
『完済時年齢』は事前審査の時と本審査のタイミングで年齢が変わっていると内容が変わります。
年齢によっては借入期間に制限が出る場合もあります。

事前審査を通ったからといって審査が必ず通るとは限りません。
上記のようなチェックポイントの他に事前審査の時と現在の借り入れ状況が変わっていると審査の結果にも影響が出てくるので注意しましょう。

そのため、ローン審査が通らなかった場合は契約を白紙にできるローン特約が盛り込まれています。
この特約がないと、審査が通らなかった場合手付金の放棄や違約金の支払いが必要となるので土地や建物の契約時によく確認しておきましょう。

本審査は事前審査よりも時間を要しますので1週間～2週間程度みておくと良いでしょう。
借り入れ条件の中でご不安があるようでしたら事前審査の段階で相談しておくことをおすすめします。

【住宅ローンの流れ４】融資決定後の流れ

本審査に通ると融資を受けられることが決定します。
物件購入代金の融資実行日を確認し『金銭消費貸借契約』の締結となります。
『金銭消費貸借契約』とは、住宅ローンを借り入れする際の融資額・期間・金利などを定めた契約のことです。
この手続きが完了すると、定められた決済日に融資が実行されます。
適用される金利は融資実行月、事前審査の提出日どちらかのタイミングのものになりますが、金融機関によって異なりますので事前に確認をしておきましょう。

家賃が発生している場合、返済開始日は本申込みの際に決めることができますので支払いが被らないよう引き渡しの時期と合わせて検討するとよいでしょう。

融資の実行がされ、精算が済むと司法書士による所有権移転登記と抵当権登記を行います。
所有権移転登記は売主から買主へ登記上の名義を変える手続き、抵当権設定とは住宅ローンの返済が滞った際に、抵当権を行使し物件を差し押さえることが可能になる権利の設定です。

一般的には新築注文住宅の場合は、土地決済と建物完成の2回に分けて司法書士に登記の手続きをしてもらうことが多くあります。
注文住宅、建売住宅・マンションなど購入する物件、金融機関によって登記のタイミングや回数は異なりますので事前に登記費用の予算を相談しておくと安心です。

これらの手続きを完了し、ようやく引き渡しを受けることができます。